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        樓市調查:公攤面積應透明 高得房率也需辨別

        核心提示: “現在的房子越建越高,但卻越來(lái)越不實(shí)用?!弊罱诘教幙捶康内w深(化名)如此感慨。

        “現在的房子越建越高,但卻越來(lái)越不實(shí)用。”最近正在到處看房的趙深(化名)如此感慨。

        近期,公攤面積、得房率等話(huà)題再被熱議。樓市經(jīng)歷深度調控之后,購房者越來(lái)越重視房子的居住屬性,除了讓公攤面積成為“明攤面積”,開(kāi)發(fā)商如何做出更合理的規劃并用產(chǎn)品“說(shuō)話(huà)”,這也是擺在開(kāi)發(fā)商面前的新課題。

        購房者的“心聲”

        證券時(shí)報記者查閱發(fā)現,2001年6月的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和2007年《物權法》(第70條),都明確商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。購房者所購置的商品房,都應載明這兩個(gè)面積。公攤面積一般包括兩部分:一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室,及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

        一般來(lái)說(shuō),過(guò)去的多層和小高層住宅公攤面積較小,得房率(指套內建筑面積與套建筑面積之比)普遍在80%以上。如今,越來(lái)越多的超高層住宅正拔地而起,一些住宅樓的層數甚至超過(guò)50層,這些超高層住宅的的得房率又有多少?以深圳為例,記者進(jìn)行抽樣調查,在羅湖、福田和南山各取3個(gè)在售而且層數超過(guò)40層的新房住宅項目作為樣本,并用套內面積/建筑面積的方式估算出得房率,發(fā)現得房率普遍僅在71%至75%之間。同樣為90平方米左右的新房,多數項目只能做成三房?jì)蓮d一衛。相比起來(lái),一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓,得房率普遍在75%至85%之間。

        不過(guò),記者也發(fā)現越來(lái)越多的新房項目開(kāi)始將得房率當成“亮點(diǎn)”進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。在光明區和寶安區,一些新房將得房率放在營(yíng)銷(xiāo)中心廣告牌的顯眼位置,“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不過(guò),一位新房營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理對記者表示,真正通過(guò)合理設計實(shí)現高得房率的項目,的確是可以有效提高戶(hù)型的舒適度。不過(guò),一些高得房率項目的提法是創(chuàng )意空間、贈送面積,其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在打擦邊球,多出來(lái)的面積所支出的費用在定價(jià)時(shí)可能已被算進(jìn)房?jì)r(jià),購房者也要仔細辨別。

        “樓市雖然降溫,但房?jì)r(jià)依舊很高,買(mǎi)100平方米的房子實(shí)際面積才70平方米,實(shí)在是覺(jué)得不劃算。”趙深對記者表示,自己在選擇新房時(shí)一定會(huì )將公攤面積、得房率等因素考慮在內。

        記者隨機還對近20位購房者進(jìn)行調查,全部受訪(fǎng)者都認為,支持住宅應以套內使用面積進(jìn)行交易。“在建房成本既定的前提下,按建筑面積計算還是按套內使用面積計算,只是單價(jià)不同,我們要付出的購房成本相對固定。”甚至還有購房者提出,一些開(kāi)發(fā)商的精裝房交付,不應該按照建筑面積進(jìn)行計價(jià)裝修,物業(yè)管理費也同樣如此。

        據悉,目前國內絕大多數城市的住宅交易都是以建筑面積計價(jià),但重慶等地多年前也實(shí)行套內建筑面積計價(jià)。不過(guò),在全世界范圍內,多數發(fā)達國家和地區的房屋銷(xiāo)售都是按照套內面積計算。盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示,住宅建筑改為套內面積進(jìn)行交易,也要慎防開(kāi)發(fā)商很可能會(huì )因此轉嫁成本甚至擠壓公攤從而導致商品房的小區環(huán)境以及品質(zhì)下降。

        公攤取消還是規范?

        除了如何計價(jià),市場(chǎng)上也掀起“取消”公攤的討論,但在業(yè)內人士看來(lái),買(mǎi)房無(wú)法撇開(kāi)公攤面積,其也應計入商品房總價(jià)。有分析人士表示,公攤面積較小并不意味著(zhù)居住就舒適,電梯間、樓梯間或門(mén)廳太小,一梯多戶(hù)、沒(méi)有避難層等,盡管縮小了公攤面積而使套內面積增加,但舒適度和安全感也隨之降低。再比如一些開(kāi)發(fā)商“偷面積”,貌似套內面積增加,但占用了公攤,導致小區整體環(huán)境受損。

        廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,現行規定對于公攤面積大小沒(méi)有比例限制,主要與新盤(pán)項目的規劃設計、配套設施有關(guān)。從業(yè)主的角度看,套內起居生活面積與社區公共服務(wù)面積此消彼長(cháng),取決于業(yè)主的訴求。“在多層次住房消費并存的情況下,對不同類(lèi)型的新房項目,在規劃設計及報批階段,就應對公共服務(wù)為主的公攤占用,做出合理的規劃指標限定。”

        購房者普遍擔心的是公攤面積的隨意性、不透明性。所以,相比取消公攤面積,完善相關(guān)規定無(wú)疑更具現實(shí)意義和可操作性。

        近日,關(guān)于公攤面積維權的事件頻發(fā)。比如,山東青島一套110平方米的房子,到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米;購房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時(shí)卻變成了46%……

        盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示,“其實(shí),對于公攤面積存在的一些不合理現象,普通購房者很難發(fā)現。需要提醒的是,一旦公攤面積超過(guò)40%以上,可能就需要引起重視。購房者可以調閱規劃設計圖紙,看看是否存在錯誤,如果覺(jué)得特別不合理,購房者也可以通過(guò)訴訟維權,特別是如果因為公攤面積過(guò)大而實(shí)用面積過(guò)小,導致無(wú)法居住使用,或者不符合居住使用的相應品質(zhì),購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的,但最終還是要看判決結果。”據悉,目前國家對住宅的公攤面積并沒(méi)有設置上限和下限,但《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確指出,合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對值超出3%時(shí),購房人有權退房;同意不退房的,實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí),絕對值超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。

        李宇嘉認為,“取消公攤”乃情緒之舉。最重要的是,標準和明細一定要“曬在太陽(yáng)下”,監管還要跟上。比如,要制定不同類(lèi)型社區的公攤指引;公攤部分的內容要明晰,經(jīng)營(yíng)的部分要將經(jīng)營(yíng)收益歸屬全體業(yè)主,納入物業(yè)維修基金,或者抵扣物業(yè)費;房屋交付時(shí),獨立第三方要對公攤面積進(jìn)行實(shí)測并公示;探索公攤部分定價(jià)和套內定價(jià)的差異化等。

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        責任編輯:楊大君
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